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居而不易:的租金凍結和租金管制經濟學

※發布時間:2019-7-25 5:39:28   ※發布作者:habao   ※出自何處: 

  我和坐台女的那些事未來五年內租金上漲的提案在國內引發了激烈反響,目前倫敦和紐約也正在討論與Mietendeckel提案相類似的政策。這三個城市的提案都反映了相似的問題:人均收入的增長與租金增長的速度並不匹配,但是給租金設置上限的利弊究竟孰輕孰重?Bruegel將回顧最近一段時間的相關觀點。

  Mietendeckel提案旨在未來五年內凍結的租金上限。這一系列提案同時也涵蓋了新住戶租金上限等措施。對此反響極大,這一系列提案被控違憲。租戶們也受到了一些直接影響,比如在新政策實施前進行租金上漲以對抗在這一投票結果。該法案預計于10月被批准,2020年正式生效,該政策可回溯適用至今年6月18號起的租金。提案背後究竟隱含了什麽信息?

  是一座以租房爲主的城市。根據Tagesspiegel法案的說法,81.5%的房屋都是租賃性質,其中60%的房屋屬于私營部門所有。充滿活力的人口結構、房屋供應短缺、升值潛力巨大,這些都能夠吸引投資者。目前的低利率水平也使得租賃市場格外有吸引力。市場被高度集中于少數上市公司,並且一些股東同時擁有數家公司。Tagesspiegel 提案詳細解釋了房地産市場的演變曆史,並提到了這部分上市公司的股票價格的快速飙升。

  在房屋擁有者杯盤滿盈的同時,租戶們卻面臨著更緊迫的問題。多年來,人均可支配收入和租金一直以兩種不同的速度增長。如果同時考慮新房的租金,增長差異會更加明顯(見圖1)。

  事實上,的出租屋供不應求。《時代在線》(Zeit Online)的編輯蒂娜·格羅爾(Tina Groll)表示,雖然公寓的建築許可證數量急劇攀升,但是供應量並沒有明顯的變化。格羅爾采訪了宏觀經濟政策研究所(IMK)主任塞巴斯蒂安·杜林(Sebastian Dullien),他提到了完工工程和許可證數量之間存在差距的幾個原因:工程完工的實際時間遠超預期、建築行業缺乏技術工人、由于付款方式導致的完工時間推遲(分期付款結構,工程開始時多支付,之後逐漸遞減)、投資者囤積已有建築許可證的土地。杜林確信的大城市將面臨住房短缺,而小公寓的供不應求也將長期存在。爲了消除許可證數據與實際施工工程之間的差距,杜林爲私營投資者提出了“建築義務條款”的。

  彭博專欄作者克裏斯·布萊恩特(Chris Bryant)強調了對投資者的影響,認爲租金上限提案對“那些(與房地産業存在緊密聯系的)外國投資者是一個”,他表示,自從該提案公布以來,“擁有超過115000套房屋”的房地産集團Deutsche Wohnen SE 的股價已經下跌了17%。布萊恩特表示,的住房短缺來自于當地人口的快速增長,而建築公司的現有項目無法匹配人口增長的速度,因此,租金很難解決住房短缺,反而是“亟需的投資”。而編輯撒迦利亞·薩卡拉克斯(Zacharias Zacharakis)則持相反意見,認爲潛在投資並不會被,因爲新增建築並不涵蓋于該法案之內。

  反對租金管制的經濟學主要理論是衆所周知的。20年前,保羅·克魯格曼(Paul Krugman)就提出租金管制是“所有經濟學問題中最容易理解的,並且在經濟學家眼中爭議也是最小的”:對租金上限將減少可用住房的數量和質量,新增投資、建設及裝潢,致使人們將更難找到住房。

  然而,大多數相關文獻對租金管制的都針對于舊版本的政策,即對租金價格設置絕對上限。現今的第二代政策更加靈活,且通常“與購買力有關,在多數情況下以消費者價格指數作爲參考指標”,或是“逐步上調上限,對于新屋、空置房或豪華房屋等情況靈活設定租金上限”。

  經濟研究所(DIW)的康斯坦丁·霍洛基林(Konstantin Kholodilin)、簡·韋伯(Jan Philip Weber)和史蒂芬·塞巴斯蒂安(Steffen Sebastian)闡述了第二代租金管制政策與之前政策的差異,他們在對上世紀全球租賃市場管制進行了比較後發現,與歐洲其他國家相比,對租金的管制相對嚴格,“從2015年開始,該類管制措施已進一步收緊”(圖2)。

  至于這些法規的效果,霍洛基林等人認爲,雖然新古典理論認爲“決定租金上限的中長期管制幹預只會加劇現有租賃市場的窘境”,但這種說法並沒有足夠的來支持。他們認爲,鑒于數據的缺乏,宏觀經濟層面的影響分析並不充足。

  租金管制在歐洲也並不是新生事物。倫敦是歐洲租金最高的首都之一,同時租賃市場受到的監管也最少,但倫敦對這一概念也並不陌生。今年1月,倫敦市長薩迪克·卡恩(Sadiq Khan)承諾將推出租金上限政策。倫敦經濟學院(LSE)住房經濟學榮譽退休教授克裏斯汀·懷特海德(Christine Whitehead),提出要區分租金穩定和租金管制。

  懷特海德指出,租金穩定允許市場決定初始租金,然而租約內租金最大增幅應被在與其他普遍性指數一致的水平;租金管制則在“特定時間內固定租金,且對未來增幅不做承諾”。爲此,她提議方案要包括“保障終身租約的履行”、“租金在長租期內保持穩定”和“租戶在提前通知的情況下可免費解約”。

  懷特海德強調,機構投資者“普遍歡迎此舉”,原因如下:“其有助于確保部分人群簽訂長期租約,而這正是大多數機構投資者所需要的”;“其減少了租戶變更的客觀成本”。

  目前租金上限的討論也在大洋彼岸進行,紐約的租金監管方案爭議。《紐約時報》的記者J·古德曼(J. Goodman)、薇薇安·王(VivianWang)和劉易斯·費雷桑杜(LuisFerré-Sadurí)寫道: 該提案旨在“廢除業主取消公寓管制的,堵住了允許他們提高租金的漏洞”,並將直接影響超過40%的租賃房屋。

  去年,、加利福尼亞和伊利諾伊也在推動租金管制措施。彭博專欄作者梅根·麥克阿德(Megan McArdle)認爲,“租金管制需要取消,而不是一次次卷土重來”,雖然最初的租金管制能夠起到再分配的作用,然而一旦收入增加而租金保持不變,這種影響就會消失。麥克阿德認爲,價格管制會加劇供應稀缺問題,管制措施會增加需求並減少供應,她應當關注如何建造更多住房,以及“放寬法律和社區否決權等供應增加的舉措。”

  對于紐約來說,建造新房屋並非易事。諾亞·史密斯(Noah Smith)提出,“紐約已經是全國人口最密集的城市”,雖然例如東京等人口密度更高的城市仍在設法建造新房屋,但這些工程需要適當擴大基礎設施規模來滿足,而這在紐約代價高昂。

  南大學的理查德·格林(Richard Green)教授認爲,紐約的該政策“將紐約從第二代租金管制全面轉向第一代租金管制”。他引用了城市經濟學家理查德·阿諾特(Richard Arnott)的觀點:在第二代租金管制下,類似紐約這樣的城市裏,雖然均衡的出租率和房屋數量都會低于最優值,但房産開發商能擁有定價權,還是有助于房産市場的發展,“財産所有者應擁有定價權的想法至少可以追溯至大衛·李嘉圖,他認爲尋租會腐蝕社會福利。”

  但是,當供應缺乏彈性時,格林並不清楚第二代管制政策能否發揮積極作用,“如果建築商可建造的房屋數量有限,價格幹預並不會帶來額外的住房,問題在于重新分配。但即使第二代管制在成本收益方面比較均衡,也不一定會産生理想的分配結果。可以肯定的是,業主普遍比租戶更富裕,因此平均租金控制會將收入從較高財富人群分配至較低財富人群。但租金管制並不針對業主或租戶的收入和財富。”

  格林表示,政策應當將臨時租金管制與土地使用區劃(zoning-law)相結合,以此來增加供應,滿足需求。一個案例是,最近明尼阿波利斯取消了單一家庭土地使用,允許新建多戶住宅。這一舉措不僅增加了供應,還減少了隔離問題。

  經濟學家蒂莫西·泰勒(Timothy Taylor)在其博客Conversable Economist上提到了最近在俄勒岡州頒布的全州租金管制法,該法對租金上漲設置了靈活上限(通貨膨脹率+7%)。泰勒認爲“這種適當靈活的租金管制對房地産市場的影響,肯定不如對租金設置絕對上限、新建築與新租戶的租金等政策那麽大,但租金管制的支持者常常暗示這些舉措只不過是業主剝削租戶的一種方式。它當然要更爲複雜。”泰勒強調,這些舉措必須是臨時性的。

  泰勒贊同布萊恩·J·艾斯奎斯(Brian J. Asquith)在審視美國各州租金管制政策後得出的結論:“租金管制是一項尚未實現‘讓所有人都負擔得起租金’的承諾的政策,只有少數幸運兒能租到低價房屋。”與此同時,CityLab特約撰稿人菲格斯·歐莎利文(Feargus O’Sullivan)看到了八千公裏外發生的變化,“一個城市致力于調整房地産市場,目標是將房産的投資功能置于可獲得性和實用性之後,對于其他城市來說,看看這種舉措究竟能實施到什麽程度、會遇上什麽障礙將常有趣且有性的”。就讓我們拭目以待吧。

  財成國際

關鍵詞:數量經濟學
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